摘要(Abstract)：
区分所有建筑物的修缮是区分所有建筑物的专有部分与共有部分经过一定年限或发生损坏、倾颓、朽坏时,为恢复其原有效用或功能而实施的一切必要行为。它涉及修缮的决定及其程序、由谁进行修缮、修缮费用的筹集和分担等。修缮时对业主间的权益调整,应创设对他人专有部分与不属于自己所有的共有部分的进入、使用制度。共有部分的修缮若导致个别业主的利益受到特别影响,应获得其同意。为顺利实施修缮,修缮费用的筹措也十分重要。为此可以通过管理费、专项维修资金、基于建筑物损害保险合同而获得的保险金、从政府部门获得的修缮补助费、与金融机构融资而获得的贷款及临时收取的修缮费用等予以解决。
关键词(KeyWords)： 区分所有建筑物修缮;修缮费用;专有部分;共有部分
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作者(Author): 陈华彬;
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参考文献(References)：
- 1参见廖国宏:《区分所有建筑物修缮与重建问题之研究》,台湾东海大学法律研究所2005年6月硕士论文,第53页。值得指明的是,关于区分所有建筑物的修缮,我国台湾学者廖国宏于其硕士论文中有所研究,本文的写作一些地方受惠于该先生所作的研究,谨致谢意。
- 2 参见梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿:条文、说明、理由与参考立法例》,社会科学文献出版社2000年版,第285 -290页。
- 3尽管如此,区分所有建筑物的修缮仍引起了我国实务界人士的积极关注。比如在“崔江诉汪文海侵犯相邻权一案”中,实务界人士对建造、修缮建筑物造成相邻不动产权利人损害的性质等给予了极大的关注。关于此,请参见陈希国、刘晓蕾、纪金洁主编:《民商事典型疑难问题适用指导与参考(物权纠纷卷)》,中国检察出版社2013年版,第103页。
- 4参见黄江颖:《区分所有建筑物修缮与重建之研究》,台湾东海大学法律研究所1993年6月硕士论文,第9页。
- 5参见前引1,廖国宏文,第53-54页。
- 6需说明的是,笔者已对区分所有建筑物的修复自比较法(主要是日本法)的视角作有探讨,对此请参见陈华彬:《日本区分所有建筑物修复制度的考察分析与启示》,载《环球法律评论》2013年第2期。
- 7参见前引1,廖国宏文,第54-55页。
- 8参见温丰文:《建筑物区分所有权之研究》,三民书局股份有限公司1992年版,第69页。
- 9参见[日]玉田弘毅编:《公寓的法律纷争》,有斐阁1984年版,第139-140页;前引1,廖国宏文,第55页。
- 瑏瑠参见[日]稻本洋之助、镰野邦树编著:《注释区分所有公寓标准管理规约》,日本评论社2012年版,第79页。
- 瑏瑡参见前引1,廖国宏文,第55页。
- 瑏瑢参见[日]青山正明:《注解不动产法5区分所有法》,青林书院1997年版,第326-327页;[日]稻本洋之助、镰野邦树:《注释建筑物区分所有权法》,日本评论社2004年第2版,第336页;前引1,廖国宏文,第55页;前引6,陈华彬文。
- 瑏瑣需注意的是,除日本法和我国台湾“公寓大厦管理条例”外,《德国住宅所有权法》于第14条第4项也设有类似的规定。限于篇幅,本文重点分析前二者的规定,对于德国法的规定仅于相关部分涉及。
- 瑏瑤参见前引(12),[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第49页。
- 参见前引(12),[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第50页。
- 参见[日]原田纯孝:《区分所有建筑物中出租人的权利义务》,载《法律时报》第55卷9号,第35页;前引8,温丰文书,第44页;[日]丸山英气编:《区分所有法》,大成出版社1984年版,第57页;前引瑏瑢,[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第52-53页。
- 参见[日]玉田弘毅:《建筑物区分所有法逐条研究(12)》,载《判例时报》第354号,第114页;前引8,温丰文书,第44 页。
- 参见前引瑏瑢,[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第51页。
- 参见谢在全:《民法物权论》(上册),中国政法大学出版社2011年版,第214页。
- 参见梁慧星主编:《中国民法典草案建议稿(物权编)》,法律出版社2013年版,第165页。
- 比如,(2014)穗中法五终字第61号“朱卫东诉郭有才、广州市商业储运公司物权保护纠纷案”中,被告因修缮其房屋漏水部位而经承租人(原告房屋彼时已出租)同意进入原告所有的住宅,但原告以所有权受到侵犯为由,拒绝被告进入并使用其住宅,要求恢复原状、赔偿损失并由此诉至法院。经二审,法院认定原被告房屋上下相邻,构成不动产相邻关系,于是依《物权法》第88条、第92条有关相邻关系的规则进行裁判,以调整业主间权益。
- 参见前引(12),[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第50-51页。
- 参见陈佳文、陈帅正:《公寓大厦管理条例修正方向之探讨(一)》,载《现代地政》第284期(2006年2月),第35页。
- 参见戴东雄:《公寓大厦管理条例上专有部分与共用部分之理论及屋内漏水之修缮》,载《法学丛刊》第43卷第1期(1998年1月),第14页。
- 参见前引1,廖国宏文,第62页。
- 参见前引8,温丰文书,第44页;前引4,黄江颖文,第15页;前引1,廖国宏文,第62-63页。
- 也就是说,约定共有部分是指构造上、利用上具有独立性的专有部分,经业主管理规约的约定而供业主共同使用者。对此,请参见陈华彬:《建筑物区分所有权》,中国法制出版社2011年版,第113-114页;杜万华、辛正郁、杨永清:《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉、〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉的理解与适用》,载《法律适用》2009年第7期。
- Vgl.Wolf-Rüdiger Bub,in:Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,WEG Band1,13.Aufl.,2005.,§20Rdnr.4(S.540).
- 参见[日]伊藤荣寿:《所有权法与团体法的交错:对业主的团体拘束的根据与界限》,成文堂2011年版,第125-155页。
- 值得指出的是,德国法尤其强调包括修缮在内的对区分所有建筑物的管理,认为对住宅所有权人共同关系(业主共同体关系)而言,包括修缮在内的管理是特别重要的。盖通过这样的管理(修缮),可以延长建筑物的寿命。在德国,建筑物的寿命通常被认为可长达二百年。Vgl.Werner Merle,in:B rmann,Wohnungseigentumsgesetz Kommentar,10.Aufl.,2008.,Vor§20 Rdnr.1(S.560).
- 参见前引(29),[日]伊藤荣寿书,第125页。
- 参见前引(12),[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第106-107页。
- 参见前引(12),[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第101页。
- 参见前引(12),[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第95-107页。
- 参见前引(29),[日]伊藤荣寿书,第126页。
- 参见前引(29),[日]伊藤荣寿书,第126页;前引瑐瑧,陈华彬书,第296-297页。
- 参见前引1,廖国宏文,第64-69页。
- 参见前引1,廖国宏文,第64页。
- 参见谢在全:《区分所有建筑物共有部分之管理:最高法院八十二年度台上字第1802号民事判决评议》,载《高雄律师会讯》第1卷6期(1996年6月),第24页。
- 参见前引1,廖国宏文,第65页。
- 参见前引1,廖国宏文,第65页。
- 参见前引1,廖国宏文,第68页。
- 对此请参见《德国住宅所有权法》(2007年修订)第16条第2项、《日本建筑物区分所有权法》(2002年修订)第19条及我国台湾“公寓大厦管理条例”(2006年修订)第10条第2项、第11条第2项。
- 此所谓“其内的管线”,其仅限于一部共用的管线,全体共用的管线的修缮费用通常应由业主按其共有的应有部分(应有份额、共有持份)的比例分担。对此请参见前引(39),谢在全文,第24页;前引1,廖国宏文,第70页。
- 参见我国台湾“公寓大厦管理条例”第12条。
- 需注意的是,德国法、日本法并无与我国类似的规定,但我国台湾法有之,对此请参见台湾“公寓大厦管理条例”第10条第2项第2句。
- 参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编:《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》,北京大学出版社2008年版,第123页。
- 参见前引(12),[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第105页。
- 参见[日]川岛武宜编集:《注释民法(7)·物权(2)》,有斐阁1981年版,第381页;[日]渡辺晋:《5订版最新区分所有法的解说》,住宅新报社2012年版,第66页;前引瑏瑢,[日]稻本洋之助、镰野邦树书,第105页;前引1,廖国宏文,第70页。
- 参见[日]青山正明编:《区分所有法》,青林书院1997年版,第91页;前引1,廖国宏文,第71页。
- 关于此方面的德国法的解释论,参见前引,[日]伊藤荣寿书,第125页以下;关于此方面的我国台湾法的解释论,参见前引1,廖国宏文,第70-71页。
- 参见前引1,廖国宏文,第83页。
- 参见前引1,廖国宏文,第83-84页。
- 参见前引4,黄江颖文,第12页。
- 参见前引(29),[日]伊藤荣寿书,第260、263页。
- 参见前引(49),[日]渡辺晋书,第229页;前引10,[日]稻本洋之助、镰野邦树编著书,第85页。
- 参见(2004)长中行终字第168号行政判决书:“龚某某诉某市房屋产权管理局履行房屋权属转让登记法定职责一案”。
- 参见(2010)罗刑初字第46号刑事判决书:“白某某挪用公款一案”。
- 参见(2012)二中民终字第05129号民事判决书:“高某某诉北京某物业管理中心物业服务合同纠纷一案”。
- 参见(2011)虹民三(民)初字第1093号民事判决书:“崔某诉上海某物业管理有限公司、某业主委员会物业服务合同纠纷案”;范君主编:《物业纠纷:诉讼指引与实务解答》,法律出版社2014年版,第298、306页。
- 参见前引(60),范君主编书,第298、303页。
- 参见前引4,黄江颖文,第45页。
- 参见前引1,廖国宏文,第93页。
- 日本法上也规定有依建筑物损害保险合同而获得保险金的制度,其做法与经验值得我国重视。对此请参见前引10,[日]稻本洋之助、镰野邦树编著书,第84、454页。
- 对此请参见《关于印发宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见的通知》(甬政办发[2011]222号)。该通知第4条对住宅物业专项维修财政补贴资金的承担方式(业主承担一半维修经费,另一半由市和区人民政府财政补贴)、补贴资金申请方式及程序等做出了具体规定。
- 参见前引4,黄江颖文,第45页。
