摘要(Abstract)：
当前我国执行实践中出现了大量以规避执行而设立的假性租约,导致债权人以及买受人权利难以实现,更危及司法公信力。就其成因而言,主要有实体和程序两个方面,前者是租赁权的绝对对抗效力,后者是证明责任分配的错误和惩罚机制的不完善。实务中的多种应对方法作用也有限。比较域外各种立法例,结合我国国情,我国应当通过明确登记作为租赁权的对抗要件以及完善相关执行制度来解决虚假租赁问题。
关键词(KeyWords)： 虚假租赁;买卖不破租赁;登记;执行程序
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作者(Author): 卢正敏;
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参考文献(References)：
- ⑤我国目前房屋租赁登记备案制度的目的,主要在于行政管理和治安管理的需要。关于该制度立法目的的论述,可参见李朝晖:《论房屋租赁合同登记备案制度的立法价值目标》,载《广西社会科学》2008年第2期。
- ⑧参见中国法院网:“最高人民法院公布九起反规避执行典型案例”,http://www.court.gov.cn/spyw/zxgz/201108/t20110824_164832.htm,2012年8月24日访问。
- ⑨参见嘉兴政法在线:“为规避执行签订20年虚假租赁合同最终一个被司法拘留一个被罚款”,http://www.cnjxol.com/politicslaw/content/2012-04/16/content_1982983.htm,2012年8月1日访问。
- 黄立主编:《民法债编各论(上)》,中国政法大学出版社2003年版,第304页。
- 参见史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第144页。
- 参见[日]我妻荣:《日本物权法》,五南图书出版公司1999年版,第314页。
- 所谓占有屋问题,源于日本《民事执行法》第55条“为变卖而实施的保全处分”。该条规定,实施保全处分的对象仅限于债务人而不包括第三人。许多被执行人为逃避强制执行前期的保全处分,纷纷通过签订租赁合同等方式让第三人对其将被执行的不动产进行占有,以对抗强制执行。随后,该制度更被组织性暴力集团所利用,成为一股严重妨害执行的反社会势力。基于该势力横行对于执行程序的恶劣影响,日本最高裁判所于1999年与2005年分别作出新裁判,通过赋予法官对个案进行判断的方式来考察保全处分的适用对象。参见[日]上原敏夫等:《民事执行·保全法》,有斐阁2009年版,第119-120页。
- 关于日本暴力集团等黑社会组织如何利用民事法律漏洞不择手段获得暴利的论述,参见渠涛编译:《最新日本民法》,法律出版社2006年版,第438-443页。
- 李忠雄:《论买卖不破租赁与逃避债务》,载《律师通讯》1993年第163期,第69页。
- 参见[英]F.H.劳森等:《财产法》,施天涛等译,中国大百科全书出版社1998年版,第148页。
- 前引⑩,黄立主编书,第307页。
- 张广兴:《债法》,社会科学文献出版社2009年版,第235页。
- 张华:《我国租赁权对抗力制度的不足与完善》,载《法学评论》2007年第2期。
- 据统计,德国一半以上的人口是租房居住。德国住房自有率为43%,租赁住房率达到57%,特别是年轻人中77%都是“租房族”,是欧洲住房自有率最低的国家。参见李世宏:《德国房地产市场及房地产金融的特征分析》,载《西南金融》2011年第5期。
- 前引⑩,黄立主编书,第316页。
- 参见苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,中国政法大学出版社2002年版,第341页。
- 温丰文:《民法第四二五条修正条文评析——论租赁权物权化之范围》,载《东海大学法学研究》2003年第19卷。
- 瞿新辉:《租赁权公示是取得物权对抗效力的要件》,载《法律适用》2007年第9期。
- 戚兆岳:《不动产租赁法律制度研究》,法律出版社2009年版,第168页。
- [日]几代通:《民法研究笔记》,第96页;转引自[日]铃木禄弥:《物权的变动与对抗》,渠涛译,社会科学文献出版社1999年版,第15-16页。
- 前引(23),苏永钦书,第338页。
- [日]山木户克已:《民事执行·保全法讲义》,有斐阁1999年版,第145页。
- 参见殷骏:《律师持“调查令”调查遭扣》,载《南京日报》2005年1月12日;汤啸天等:《调查令制度的法律属性与完善建议》,载《法律适用》2008年第7期。
- 董少谋:《民事强制执行法论纲》,厦门大学出版社2009年版,第159-160页。
- 参见2010年最高人民法院《法官行为规范》第59条规定。
- 前引(30),山木户克已书,第145页。
- 参见[日]兼子一、竹下守夫:《民事诉讼法》,白绿铉译,法律出版社1995年版,第110页。
- See Wendy Kennett,Key Principles for a New System of Enforcement in the Civil Courts:A Peep over the Garden Wall,Civil Justice Quarter-ly,Vol.18,October,Sweet&Maxwell,1999.
